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Capacité d’acquisition immobilière des ménages en France 07/06/2018

Comment la capacité d’acquisition immobilière des ménages soutient-elle les prix des logements en France ?

TRANSCRIPT // Capacité d’acquisition immobilière des ménages en France : juin 2018

LE GRAPHIQUE DU MOIS

 

François Doux : Y a-t-il un risque de bulle immobilière en France ? Le niveau actuel des prix est-il soutenable : + 4 % en 2017, + 3% attendu en 2018. Pour en parler, nous sommes avec Richard Malle, le directeur de la Recherche de BNP Paribas Real Estate. Bonjour.

Richard Malle : Bonjour.

François Doux : Richard, pour parler de ce sujet, vous avez choisi l’indice de capacité d’acquisition immobilière des ménages en France. Que présente cet indice ?

Richard Malle : Nous avons conçu cet indice pour mesurer l’évolution de la surface de logement qu’un ménage peut acquérir. Cet indice est rétropolé depuis 1985. Il a une moyenne de long terme égale à 100, si bien que lorsque cet indice dépasse 100, la surface que l’on peut acquérir est supérieure à la moyenne de long terme ; lorsqu’il est inférieur à 100, le raisonnement est inverse.

François Doux : Comment cet indice est-il calculé ? Quels facteurs l’influencent ?

Richard Malle : Cet indice est calculé suivant trois facteurs :

Premièrement, le revenu : le revenu des ménages progresse tendanciellement et impacte à la hausse la capacité immobilière des ménages.

Deuxièmement, l’emprunt : les taux d’intérêts et la durée moyenne des emprunts jouent sur l’évolution de la capacité d’acquisition immobilière des ménages.

Enfin, les prix des logements : quand les prix des logements progressent, la capacité d’acquisition est impactée à la baisse.

François Doux : On va regarder la tendance. Aujourd’hui, nous sommes à 14% au-dessus de la moyenne historique. Et sur 10 ans, vous l’avez indiqué sur ce graphique, la hausse est de 31%. Comment analysez-vous cela ?

Richard Malle : Effectivement, la hausse de la capacité d’acquisition immobilière des ménages pour l’ensemble des logements en France est importante sur 10 ans. Les prix des logements ne l’expliquent pas forcément puisque sur l’ensemble de la France ils ont baissé doucement (-1%), donc cela a assez peu d’impact.

Deuxième élément, l’impact des revenus. Les revenus ont progressé de manière significative pour l’ensemble des ménages (+ 15% en 10 ans) néanmoins, dans le même temps, les ménages ont progressé de + 9%, soit deux fois plus vite que la population en raison de phénomènes sociétaux bien connus tels que la décohabitation, la mise en couple tardive, la monoparentalité et le vieillissement démographique.

François Doux : Alors quel est le vrai facteur ?

Richard Malle : L’impact de l’emprunt joue énormément avec, en 10 ans, une baisse des taux de plus de 300 points de base tandis que la durée moyenne des emprunts est assez stable, autour de 18 ans.

François Doux : En conclusion, est-ce que le niveau actuel des prix est soutenable ?

Richard Malle : Oui compte tenu de cet indicateur et de son niveau actuel. Les prix pour l’ensemble des logements en France sont tout à fait soutenables. Sur le moyen-long terme on peut même tabler sur des évolutions identiques, voire supérieures à l’inflation dans les zones les plus tendues, c’est-à-dire là où la demande en logements restera forte.

François Doux : Merci Richard Malle, directeur de la Recherche de BNP Paribas Real Estate.

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