eco TV

Le marché des bureaux à Paris : une histoire de rendement

17/06/2020

L’immobilier tertiaire pouvant être considéré comme un actif financier, l’analyse des écarts entre le rendement locatif et celui des obligations permet de mieux prévoir les niveaux de prix.

TRANSCRIPT // Le marché des bureaux à Paris : une histoire de rendement : juin 2020

François Doux

Focus à présent sur le marché de l'immobilier de bureaux pour appréhender la reprise, ou en tout cas la croissance en France.

Nous sommes avec Richard Malle, directeur de la recherche immobilière chez BNP Paribas Real Estate.

Bonjour Richard.

Richard Malle

Bonjour.

François Doux

L'immobilier de bureaux, c'est le plus gros poste d'actifs chez les investisseurs institutionnels : 250 milliards d'euros. D'où l'importance de ce segment pour appréhender le marché de l'immobilier. Rappellez-nous les fondamentaux des prix de ce marché en France ?

Richard Malle

Effectivement, comme vous l'avez dit c'est avant tout un bien d'investissement professionnel, pour des investisseurs. C'est pourquoi le prix n'est pas directement regardé, mais avant tout la résultante entre une valeur locative et un rendement.

On le voit sur ce graphique, où on a représenté le taux de rendement initial des bureaux, dit "haut de gamme" dans Paris. C'est le benchmark principal pour se comparer au niveau international. On voit que ce rendement a baissé de manière assez significative depuis le début des années 2000, pour atteindre un point bas historique à seulement 2,8% fin 2019.

François Doux

2,8%, ce n'est pas beaucoup. Est-ce que les investisseurs s'en contentent et pourquoi s'en contenter finalement ?

Richard Malle

C'est très peu. C'est un record de faiblesse historique et l'une des explications est la comparaison entre le taux de rendement obligataire, notamment des obligations d'État à 10 ans en France, c'est l'un des principaux benchmarks, et le rendement immobilier que l'on a tendance à comparer souvent avec ce rendement.

Que voit-on ? Le rendement des obligations d'État a aussi fortement diminué puisqu'il a commencé, au niveau des années 2000, à 5%. Actuellement, fin 2019-début 2020, il évolue peu ou prou autour de 0%. C'est pourquoi, dans le même temps, ce rendement immobilier a pu diminuer et fondre de quasiment la moitié, passant de 6% au début des années 2000 à - 3% actuellement.

François Doux

C’est le fameux spread dont je parlais dans les titres d'EcoTv. Quelles sont les perspectives maintenant, Richard ?

Richard Malle

Ce type de graphique et cette analyse peut nous aider à faire des perspectives. On les avait déjà avant le confinement et on les conserve. On peut notamment regarder ce qu'il se passait lors de la précédente crise, celle de 2007-2009, la crise financière mondiale, et aujourd'hui. Les perspectives sont interessantes à comparer parce que la situation est nettement différente.

Que voit-on notamment en 2007, à l'aube de la crise financière mondiale ? Le spread, donc l'écart entre le rendement immobilier et le rendement obligataire, était négatif : - 50 points de base. Pourquoi ? Parce qu'il y avait de la spéculation sur le marché des bureaux. On cherchait des plus-values en capital, qui finalement ne sont pas venues en 2008-2009. Aujourd'hui, la situation est tout autre. On a un écart, un spread, historiquement élevé, autour de 280 points de base. Qu’est-ce que cela va permettre ? Cela fait que le rendement immobilier aujourd'hui est suffisamment élevé pour accepter le risque, les incertitudes qui vont suivre au cours des prochains trimestres, sans pour autant que le rendement immobilier progresse significativement en 2020-2021, contrairement à 2009 où la hausse du rendement a été très significative.

François Doux

On parle beaucoup du télétravail qui se généralise. Cela va peut-être impacter les loyers ?

Richard Malle

Pas tant que cela parce que cette crise démarre dans un contexte de sous-offre très significative, notamment dans Paris intra-muros. Le taux de vacance actuellement est compris entre 2% et 3%. C'est réellement un niveau sous-offreur parce que la moyenne du taux de vacance historique, au cours des 15 dernières années, était de 4%. Il est possible qu'avec la crise économique, avec forcément un impact sur l'emploi et peut-être des conséquences autour de nouvelles formes de travail, l'offre augmente au cours des prochains trimestres. Néanmoins, celle-ci devrait rester limitée, sous son seuil d'équilibre. C'est pourquoi les loyers devraient diminuer, mais assez peu notamment dans Paris intra-muros.

C'est aussi le constat qu'on peut faire dans la plupart des principales métropoles régionales en France : Lyon, Lille, Marseille et la côte atlantique avec Bordeaux.

François Doux

En conclusion, peu de corrections sur les prix sur ce marché de l'immobilier de bureaux à cause de ces fameuses sous-offres.

Richard Malle

Effectivement.

François Doux

Merci Richard Malle pour ce point sur ce segment très particulier de l'immobilier de bureau. Dans un instant, on va continuer à parler des spreads avec William De Vijlder. On va, cette fois, dans le Graphique du mois comparer les taux à 10 ans allemands et américains. Restez avec nous.

Voir plus de vidéos Eco TV

Sur le même thème

France : les grandes lignes du plan de relance 18/09/2020
100 milliards d’euros : c’est le montant, conséquent, du plan de relance engagé par le gouvernement français pour les deux prochaines années. Cette enveloppe globale est répartie à peu près à parts égales entre les trois piliers du plan : 30 milliards d’euros pour l’écologie, 34 pour la compétitivité et 36 pour la cohésion sociale.
L’envol de la reprise 04/09/2020
Notre baromètre porte la trace du redémarrage de l’économie française depuis la sortie du confinement le 11 mai dernier...
France : hausses concomitantes des financements et des dépôts des sociétés non financières 26/08/2020
Confrontées à l’effondrement de leurs chiffres d’affaires lors du confinement, les sociétés non financières (SNF) françaises ont mobilisé des flux de financements record. Ceux-ci atteignaient, en cumul annuel et nets des remboursements, près de 208 milliards d’euros en juin 2020, soit 2,5 fois la moyenne annuelle constatée entre 2017 et 2019 (EUR 83 mds). Cette hausse des flux de financement a procédé principalement des crédits bancaires (EUR 118,5 mds au 30 juin, dont environ EUR 106 mds de prêts garantis par l’Etat depuis le 25 mars 2020) mais aussi des flux nets d’émissions de titres de dette (EUR 89 mds). Les flux de dépôts des SNF ont connu une hausse concomitante (EUR 173,4 mds) ; l’augmentation annuelle de l’endettement net des dépôts est ainsi demeurée dans les limites de la fourchette observée depuis 2012.  Une partie des flux de financement obtenus a été utilisée pour régler des fournisseurs résidents, ce qui a entraîné une circulation des dépôts entre SNF résidentes. Ces évolutions suggèrent également que certaines entreprises, dans un contexte incertain, ont thésaurisé ces financements pour faire face à leurs dépenses ultérieures.
16/07/2020
V ou U ? U ou V ? Entre les deux, la reprise balance 13/07/2020
Après un choc récessif massif, l’économie française donne, depuis mai, des signes d’un redressement assez rapide, au point de réveiller les espoirs d’une reprise en V. Le rebond de l’indice composite PMI de Markit et de la consommation des ménages en biens est spectaculaire et encourageant. Mais il est largement mécanique et va se tasser à mesure que l’effet rattrapage s’estompera. L’écart restant par rapport au niveau d’avant-crise sera probablement comblé plus lentement que le terrain déjà regagné. En cause : l’hétérogénéité sectorielle, le risque sanitaire, les séquelles de la crise. Selon nos prévisions, la reprise aurait un profil en U (-11,1% en 2020, +5,9% en 2021). Nous voyons les risques équilibrés, notamment grâce aux mesures de soutien déjà prises et en préparation.
France : Reprise en V ? Pas si vite 03/07/2020
Lorsque l’on fait le bilan de la situation et des perspectives de l’économie française, l’optimisme le dispute au pessimisme.
France : franche éclaircie conjoncturelle en juin 26/06/2020
Encore timide en mai, l’éclaircie conjoncturelle est franche en juin. De par sa construction, notre baromètre n’en porte pas encore la trace, mais elle est aussi remarquable que la chute qui l’a précédée [...]
16/06/2020
France : timide éclaircie conjoncturelle en mai 29/05/2020
Les enquêtes sur le climat des affaires du mois de mai esquissent une éclaircie dans le ciel conjoncturel français.
Forte hausse des anticipations d’inflation des ménages en avril, un signal à relativiser 06/05/2020
La très forte hausse des anticipations d’inflation des ménages est l’un des résultats frappants de l’enquête mensuelle de conjoncture de l’INSEE d’avril 2020. Elle est en complète opposition avec la baisse du solde d’opinion sur l’évolution passée des prix et de l’inflation observée, un grand écart remarquable au regard de la relative proximité habituelle des trois indicateurs. Cette hausse de l’inflation anticipée fait écho au sentiment des Français, évoqué dans les médias, que les prix ont beaucoup augmenté depuis le confinement. Il faut probablement y voir un effet de composition des paniers de consommation et non le signe avant-coureur d’une hausse généralisée et importante des prix. Plus un produit est consommé régulièrement, plus la sensibilité à la hausse de son prix est grande, une sensibilité qui peut être extrapolée, à tort, à l’ensemble des prix. Actuellement, les dépenses sont essentiellement alimentaires et de fortes augmentations de prix sont justement observées dans ce domaine, un résultat de la loi de l’offre et de la demande. A contrario, du fait de la moindre fréquence des pleins d’essence, les anticipations d’inflation des ménages ne reflètent pas la chute des prix du pétrole.  

QUI SOMMES-NOUS ? Trois équipes d'économistes (économies OCDE, économies émergentes et risque pays, économie bancaire) forment la Direction des Etudes Economiques de BNP Paribas.
Ce site présente leurs analyses.
Le site contient 2505 articles et 646 vidéos