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Le marché des bureaux à Paris : une histoire de rendement

17/06/2020

L’immobilier tertiaire pouvant être considéré comme un actif financier, l’analyse des écarts entre le rendement locatif et celui des obligations permet de mieux prévoir les niveaux de prix.

TRANSCRIPT // Le marché des bureaux à Paris : une histoire de rendement : juin 2020

François Doux

Focus à présent sur le marché de l'immobilier de bureaux pour appréhender la reprise, ou en tout cas la croissance en France.

Nous sommes avec Richard Malle, directeur de la recherche immobilière chez BNP Paribas Real Estate.

Bonjour Richard.

Richard Malle

Bonjour.

François Doux

L'immobilier de bureaux, c'est le plus gros poste d'actifs chez les investisseurs institutionnels : 250 milliards d'euros. D'où l'importance de ce segment pour appréhender le marché de l'immobilier. Rappellez-nous les fondamentaux des prix de ce marché en France ?

Richard Malle

Effectivement, comme vous l'avez dit c'est avant tout un bien d'investissement professionnel, pour des investisseurs. C'est pourquoi le prix n'est pas directement regardé, mais avant tout la résultante entre une valeur locative et un rendement.

On le voit sur ce graphique, où on a représenté le taux de rendement initial des bureaux, dit "haut de gamme" dans Paris. C'est le benchmark principal pour se comparer au niveau international. On voit que ce rendement a baissé de manière assez significative depuis le début des années 2000, pour atteindre un point bas historique à seulement 2,8% fin 2019.

François Doux

2,8%, ce n'est pas beaucoup. Est-ce que les investisseurs s'en contentent et pourquoi s'en contenter finalement ?

Richard Malle

C'est très peu. C'est un record de faiblesse historique et l'une des explications est la comparaison entre le taux de rendement obligataire, notamment des obligations d'État à 10 ans en France, c'est l'un des principaux benchmarks, et le rendement immobilier que l'on a tendance à comparer souvent avec ce rendement.

Que voit-on ? Le rendement des obligations d'État a aussi fortement diminué puisqu'il a commencé, au niveau des années 2000, à 5%. Actuellement, fin 2019-début 2020, il évolue peu ou prou autour de 0%. C'est pourquoi, dans le même temps, ce rendement immobilier a pu diminuer et fondre de quasiment la moitié, passant de 6% au début des années 2000 à - 3% actuellement.

François Doux

C’est le fameux spread dont je parlais dans les titres d'EcoTv. Quelles sont les perspectives maintenant, Richard ?

Richard Malle

Ce type de graphique et cette analyse peut nous aider à faire des perspectives. On les avait déjà avant le confinement et on les conserve. On peut notamment regarder ce qu'il se passait lors de la précédente crise, celle de 2007-2009, la crise financière mondiale, et aujourd'hui. Les perspectives sont interessantes à comparer parce que la situation est nettement différente.

Que voit-on notamment en 2007, à l'aube de la crise financière mondiale ? Le spread, donc l'écart entre le rendement immobilier et le rendement obligataire, était négatif : - 50 points de base. Pourquoi ? Parce qu'il y avait de la spéculation sur le marché des bureaux. On cherchait des plus-values en capital, qui finalement ne sont pas venues en 2008-2009. Aujourd'hui, la situation est tout autre. On a un écart, un spread, historiquement élevé, autour de 280 points de base. Qu’est-ce que cela va permettre ? Cela fait que le rendement immobilier aujourd'hui est suffisamment élevé pour accepter le risque, les incertitudes qui vont suivre au cours des prochains trimestres, sans pour autant que le rendement immobilier progresse significativement en 2020-2021, contrairement à 2009 où la hausse du rendement a été très significative.

François Doux

On parle beaucoup du télétravail qui se généralise. Cela va peut-être impacter les loyers ?

Richard Malle

Pas tant que cela parce que cette crise démarre dans un contexte de sous-offre très significative, notamment dans Paris intra-muros. Le taux de vacance actuellement est compris entre 2% et 3%. C'est réellement un niveau sous-offreur parce que la moyenne du taux de vacance historique, au cours des 15 dernières années, était de 4%. Il est possible qu'avec la crise économique, avec forcément un impact sur l'emploi et peut-être des conséquences autour de nouvelles formes de travail, l'offre augmente au cours des prochains trimestres. Néanmoins, celle-ci devrait rester limitée, sous son seuil d'équilibre. C'est pourquoi les loyers devraient diminuer, mais assez peu notamment dans Paris intra-muros.

C'est aussi le constat qu'on peut faire dans la plupart des principales métropoles régionales en France : Lyon, Lille, Marseille et la côte atlantique avec Bordeaux.

François Doux

En conclusion, peu de corrections sur les prix sur ce marché de l'immobilier de bureaux à cause de ces fameuses sous-offres.

Richard Malle

Effectivement.

François Doux

Merci Richard Malle pour ce point sur ce segment très particulier de l'immobilier de bureau. Dans un instant, on va continuer à parler des spreads avec William De Vijlder. On va, cette fois, dans le Graphique du mois comparer les taux à 10 ans allemands et américains. Restez avec nous.

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