Au premier trimestre 2025, la capacité d’achat immobilière des ménages en France a poursuivi son redressement. Cela a notamment permis aux prix de l’immobilier d’augmenter pour la première fois en deux ans. Cette hausse des prix pourrait toutefois se heurter à l’essoufflement du rebond de la capacité d’achat des ménages.
L’indice de capacité d’achat immobilière mesure à chaque période la surface achetable à crédit, par un ménage représentatif. Il dépend du revenu disponible brut par ménage, du taux d’intérêt moyen sur les nouveaux prêts, de la durée initiale moyenne et des prix de l’immobilier.
Au premier trimestre 2025, l’augmentation de la capacité d’achat s’explique aux deux tiers par la baisse des taux d’emprunt. Ces derniers, après avoir atteint un pic à 3,5% en moyenne au premier trimestre 2024, sont tombés à 3,1% au premier trimestre 2025. Une prolongation de la baisse des taux d’emprunt apparaît difficilement envisageable. Ce ne sont pas en effet les taux de la BCE, dont nous attendons encore une baisse de 25 points de base à l’automne, mais les taux à long terme qui déterminent les taux des prêts à l’habitat en France. Avec un taux de l’OAT 10 ans autour de 3,20% aujourd’hui, les taux des prêts à l’habitat sont donc appelés à se stabiliser prochainement et pourraient même augmenter légèrement.
L’amélioration de la capacité d’achat des ménages pourrait également être contrariée par un rebond plus marqué des prix de l’immobilier. Selon l’indice Notaires-INSEE, au premier trimestre 2025, les prix des logements anciens ont augmenté de 0,5% sur un an. Cette tendance devrait se poursuivre au deuxième trimestre puisque les projections notariales font état d’une hausse des prix de l’ordre de 0,4% sur un an en mai 2025. Le rebond des prix de l’immobilier devrait toutefois rapidement toucher ses limites dans un contexte de fin de baisse des taux d’emprunt.
Les autres composantes de la capacité d’achat n’apparaissent pas en mesure de compenser une hausse des taux ou des prix. Les revenus des ménages devraient poursuivre leur augmentation mais à un rythme plus faible. Le potentiel d’allongement de la durée des prêts est, lui aussi, faible. La maturité maximale fixée par le HCSF est de 25 ans alors qu’elle s’établit déjà en moyenne à plus de 22 ans et à presque 24 ans pour les primo-accédants. Le taux d’effort ne pourra pas non plus progresser beaucoup. Il s’établit autour de 31% tandis que le HCSF le plafonne à 35%.
Finalement, l’amélioration de la capacité d’achat immobilière des ménages pourrait s’essouffler au cours des prochaines semaines. L’intensité de la concurrence entre établissements de crédit se traduit par des marges d’intérêt très contenues, rendant la répercussion de la remontée des taux de marché inéluctable. Les intentions d’achats de logements, qui suivent historiquement avec quelques mois de retard les variations de leur capacité d’achat, sont déjà tombées en mai 2025 à leur plus bas niveau depuis juin 2016. Dans ce contexte, la poursuite du rebond des prix de l’immobilier apparaît incertaine.
