France : La solvabilité immobilière des ménages s’améliore dans les zones les plus tendues

Depuis 2020, la capacité d’achat immobilière des ménages s’est sensiblement améliorée dans les zones les plus tendues[1]. Notre indicateur, qui retrace l’évolution de la surface qu’un ménage représentatif[2] peut acquérir a, en effet, augmenté de près de 20% dans les territoires où la demande de logements excède nettement l’offre (A bis). À l’inverse, dans les zones moins tendues, voire exemptes de tension, la capacité d’achat s’est dégradée durant la même période (de -0,8%, -6,9% et -6,1%, respectivement dans les zones B1, B2 et C).

Sources : Banque de France, Data.gouv.fr, Direction générale de l'aménagement, du logement et de la nature (DGALN), Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages (DHUP), INSEE, ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, OpenStreetMap, calculs BNP Paribas

Ce constat, en apparence paradoxal, s’explique par une solvabilité immobilière relativement dégradée en 2020 dans les marchés les plus contraints. Ces zones géographiques (A, A bis) présentaient déjà, en 2015, des ratios de prix au revenu très nettement supérieurs à la moyenne nationale. La flambée des prix avait ensuite accentué l’érosion de la solvabilité des ménages jusqu’à la crise sanitaire. Cette dernière semble avoir marqué une nette rupture dans la hiérarchie des évolutions de prix :

- Entre 2020 et 2022, les zones les plus tendues (A bis) se sont singularisées par une quasi-stagnation des prix (depuis un niveau élevé), alors qu’ils continuaient de progresser nettement ailleurs. Les acquéreurs ont ainsi pu y bénéficier pleinement des effets de la hausse de leurs revenus nominaux sur leur capacité d’achat.

- Entre le T3 2022 et le T1 2024, la hausse du coût du crédit à l’habitat s’est, ensuite, accompagnée d’une baisse des prix des logements plus sévère dans les zones tendues : -13% en zone A bis, contre -7% en zone B1, -4% en zone B2 et -5% en zone C.

- Depuis le T2 2024, les prix apparaissent relativement stables indépendamment du zonage.

Ces évolutions suggèrent que la capacité d’achat immobilière des ménages avait atteint un seuil critique en 2020 dans les zones les plus tendues. Les revenus[3] et le coût du crédit évoluant de manière relativement homogène[4] à l’échelle nationale, c’est principalement la dynamique des prix qui explique les éventuelles divergences entre zones. Dans les zones les plus tendues, la stagnation puis la baisse des prix ont donc joué un rôle salutaire : elles ont permis un redressement du pouvoir d’achat immobilier et redonné du souffle aux volumes de transactions.

[1] Le zonage ABC, calculé par le ministère chargé du logement, vise à identifier les territoires selon leur niveau de tension entre l’offre et la demande de logements. La tension est mesurée par des « dynamiques territoriales » (dynamiques des bassins de vie, évolution de la démographie, etc.) et des indicateurs (notamment les prix des logements et les loyers d’habitation).

[2] L’indice de capacité d’achat immobilière mesure à chaque période la surface achetable à crédit, par un ménage représentatif. Il dépend du revenu disponible brut par ménage, du taux d’intérêt moyen sur les nouveaux prêts, de la durée initiale moyenne et des prix des logements anciens (cf. France : La hausse des prix de l’immobilier pourrait se heurter à l’essoufflement du rebond de la capacité d’achat des ménages).

[3] Nonobstant les différences de niveaux entre les revenus régionaux, parfois importantes mais relativement stables au cours de la période étudiée.

[4] Les revenus et le coût du crédit évoluant de manière relativement homogène à l’échelle nationale, les indicateurs nationaux offrent une approximation raisonnable des évolutions régionales. Dans nos calculs, seuls les indices des prix des logements sont propres à chaque zone.