Après une longue période de taux bas (2015-2020), le choc inflationniste de 2021-2023 a brutalement poussé les taux d’intérêt à la hausse dans la zone euro et en France. Ce choc de taux, dont l’ampleur et la rapidité furent les plus fortes depuis le début des années 1990 a renchéri le crédit, freiné l’investissement en logement et modifié la hiérarchie des rendements entre dépôts, livrets réglementés, assurance-vie et placements de marché.
Selon l’enquête de la BCE sur la distribution du crédit (BLS) dans la zone euro, certaines banques pourraient durcir leurs critères d’octroi de crédits aux ménages plus fortement en 2026 qu’en 2025. En cause : le calcul plus contraignant des fonds propres réglementaires. En opposition de phase, ce durcissement serait moindre pour les entreprises. Cette désynchronisation est inhabituelle. Elle tend à illustrer l’effet de la montée en charge de l’« output floor » qui affecterait plus particulièrement les crédits à l’habitat. L’effet resterait toutefois très circonscrit?: seule une banque sur dix prévoit de modifier ses critères. Le dynamisme des nouveaux crédits aux ménages et aux entreprises serait préservé pour l’essentiel.
Les banques de l’Union européenne doivent tenir compte, depuis le 1er janvier 2025, du ratio loan-to-value (LTV) des crédits à l’habitat aux ménages pour calculer leurs fonds propres règlementaires. Cette nouvelle exigence prudentielle est peu adaptée au marché français. Les critères d’octroi des crédits à l’habitat y reposent principalement sur le taux d’effort (ratio debt service-to-income) et les taux de défaut y sont historiquement faibles. Or, depuis mi-2025, le superviseur porte une attention croissante à la LTV des crédits à l’habitat en France, ce qui alimente les inquiétudes d’un renchérissement du crédit et d’une augmentation des taux d’apport.
Depuis 2020, la capacité d’achat immobilière des ménages s’est sensiblement améliorée dans les zones les plus tendues. Notre indicateur, qui retrace l’évolution de la surface qu’un ménage représentatif peut acquérir a, en effet, augmenté de près de 20% dans les territoires où la demande de logements excède nettement l’offre (A bis). À l’inverse, dans les zones moins tendues, voire exemptes de tension, la capacité d’achat s’est dégradée durant la même période (de -0,8%, -6,9% et -6,1%, respectivement dans les zones B1, B2 et C).
Au premier trimestre 2025, la capacité d’achat immobilière des ménages en France a poursuivi son redressement. Cela a notamment permis aux prix de l’immobilier d’augmenter pour la première fois en deux ans.
La reprise du crédit à l’habitat s’est généralisée à l’ensemble des pays de la zone euro en mars 2025, mais demeure hétérogène. Les nouveaux crédits à l’habitat aux ménages, hors renégociations, ont augmenté en cumul annuel dans tous les pays de la zone euro en mars 2025, ce qui est inédit depuis avril 2022. Les hausses sur un an ont été cependant très hétérogènes, allant de 4,3% en Croatie à 48,6% en Lituanie, avec une moyenne pondérée par les volumes de 24,3% à l’échelle de la zone euro. Les nouveaux crédits en zone euro (EUR 60,3 mds) ont ainsi retrouvé, en mars 2025, leur niveau d’août 2022, après avoir atteint un point bas en janvier 2024 (EUR 37,0 mds).
Le message délivré par Pékin début mars lors du rassemblement annuel de l’Assemblée nationale populaire est clair : quelles que soient les difficultés liées aux rivalités commerciales et technologiques avec les États-Unis, l’économie chinoise devra atteindre une croissance proche de 5% en 2025. La cible est inchangée depuis 2023, et semble particulièrement ambitieuse cette année. En effet, la demande extérieure, moteur de la croissance chinoise en 2024, devrait s’affaiblir considérablement sous l’effet de la montée des mesures protectionnistes à l’encontre de la Chine. Les autorités comptent sur la demande intérieure pour prendre le relais, mais celle-ci se heurte à des freins encore puissants
Dans la zone euro, le taux d’épargne des ménages dépassait fin 2024 les niveaux qui prévalaient avant la crise de la Covid-19. Parmi les quatre grandes économies de la zone euro, la France ne fait pas exception. Cette évolution s’est accompagnée d’une hausse de l’investissement en logement neuf uniquement en Espagne et en Italie. En France et en Allemagne, cette épargne supplémentaire est de nature exclusivement financière. Les facteurs à l’origine de ce niveau élevé du taux d’épargne financière n’interdiront pas sa baisse en 2025, mais la contiendront.
L’exemple britannique tend à suggérer le contraire. Son impact sur les mensualités demeure modeste comparé à celui des taux et de la hausse des prix de l’immobilier, et se fait en contrepartie du renchérissement du coût total de l’emprunt. En outre, l’allongement des maturités d’emprunt est susceptible d’alimenter la hausse des valeurs immobilières.
En France, au 3e trimestre 2024, pour la première fois (les séries statistiques débutant en 1949), les entreprises non-financières ont davantage investi (Mds EUR, prix constants) dans le poste « information et communication » que dans la construction. Un basculement qui devait survenir tôt ou tard, en raison du développement tendanciel de l’investissement immatériel (dans lequel l’ « information et communication » représente le poste principal). Ce poids croissant accompagne, en particulier, le recours de plus en plus répandu à l’électronique et au logiciel dans les biens consommés aujourd’hui, y compris au sein des secteurs traditionnels, comme l’automobile.
Au T3 2024, la croissance économique chinoise a accéléré à +0,9% en rythme trimestriel (t/t), après sa mauvaise performance du trimestre précédent (+0,5% t/t). Elle s’est établie à +4,6% en glissement annuel (g.a.), en très légère baisse par rapport au T2, et a atteint +4,8% en g.a. sur les trois premiers trimestres de 2024. Pour atteindre la cible de croissance de « 5% environ » fixée pour 2024, l’activité devra très fortement rebondir au dernier trimestre de l’année. Ceci requiert la mise en œuvre rapide des mesures de relance budgétaire annoncées par les autorités depuis la dernière semaine de septembre
L’encours des crédits à l’habitat aux ménages s’est replié, en glissement annuel, de 0,65% en juillet 2024. Il s’établissait à EUR 1424 mds, contre EUR 1433 mds lors de son pic historique de juillet 2023. Cette quatrième baisse consécutive est d’autant plus remarquable que la première (-0,06% en avril 2024) était déjà sans précédent pour cette série de données, dont les premières observations remontent à avril 1994.
1 500 000 logements supplémentaires en cinq ans, soit 300 000 par an, c’est l’objectif que s’est fixé le parti travailliste fraîchement élu pour tenter d’endiguer la crise du secteur résidentiel en Angleterre. Ce chiffre n’est pas nouveau, c’était déjà celui mis en avant dans le manifeste du Parti conservateur, lors de l’élection de Boris Johnson en 2019.
Le délai moyen d'écoulement des logements neufs aux particuliers (maisons individuelles et appartements, hors logements rénovés et réhabilités) s’est légèrement replié au premier trimestre 2024. Il s’établissait, en moyenne, à 32 mois contre 33,2 mois au quatrième trimestre 2023. Ce repli met fin à une augmentation ininterrompue depuis le deuxième trimestre 2022, date à laquelle il s’établissait à 13,3 mois.
Les données d’activité du mois de mai soulignent, une nouvelle fois, des dynamiques assez variées des différentes composantes de la croissance économique chinoise. La performance d’ensemble est toujours un peu terne et annonce un ralentissement de l’activité au T2 2024 par rapport au trimestre précédent.
Le resserrement monétaire drastique engagé par la Fed à compter de mars 2022 pour répondre à l’envolée de l’inflation a entraîné dans son sillage les taux d’intérêt sur les emprunts immobiliers. La forte remontée de ces derniers a contribué à une détérioration importante des indicateurs de demande sur le marché immobilier résidentiel américain (notamment les demandes de prêt et les ventes de logements dans l’ancien). Néanmoins, le dynamisme des autres secteurs de l’économie américaine et la bonne santé financière des ménages a évité que la crise immobilière ne se transforme en crise systémique
La dynamique de l’économie chinoise reste caractérisée par des divergences sectorielles et par la morosité de la demande intérieure privée. Comme l’illustre notre graphique ci-dessous, l’activité dans le secteur manufacturier a gagné en vigueur sur la période février-avril 2024 par rapport aux trois mois précédents, alors que l’activité dans le secteur des services ne s’est pas renforcée.
Les indicateurs économiques pour les deux premiers mois de 2024 attestent d’une légère amélioration de l’activité, principalement tirée par le secteur manufacturier exportateur. La croissance de la production industrielle a atteint +7% en g.a. en volume en janvier-février 2024 contre +6% au T4 2023, et l’investissement manufacturier s’est également légèrement renforcé. Il s’est accru de +9,4% en g.a. en valeur sur les deux premiers mois, après +6,5% sur l’ensemble de 2023.
Les répercussions du conflit en mer Rouge sur le transport maritime mondial sont déjà notables. Si le prix du fret maritime est, à ce stade, encore très en dessous des niveaux observés en 2021, lors du redémarrage de l’économie mondiale post-confinement, la hausse au cours du mois de janvier 2024 a été abrupte. L’indice Freightos (graphique 5) indique, en moyenne, un triplement des coûts de transport par rapport à la fin de l’année dernière. Du fait de leurs positionnements géographiques, la Chine et l’Europe sont les régions les plus directement affectées par ces perturbations, et font déjà face à des hausses de coûts de transport allant d’un facteur trois (trajet Chine-Europe) à cinq (trajet Europe-Chine)
Au T4 2023, la croissance économique chinoise a légèrement accéléré à 5,2% en glissement annuel (g.a.) contre 4,9% au T3, mais elle a perdu en vigueur en rythme trimestriel (+1% t/t après +1,5% au T3). Notre baromètre semble indiquer une amélioration généralisée de l’activité au dernier trimestre par rapport au trimestre précédent, mais celle-ci s’explique toujours largement par la normalisation post-Covid de la demande intérieure et d’importants effets de base. L’économie chinoise continue en réalité de faire face à un grand nombre de fragilités, qui devraient persister à court terme.
Par son poids et ses multiples connexions avec la sphère réelle et financière, le secteur de l’immobilier résidentiel occupe une place centrale dans le cycle économique. L’accélération des prix immobiliers en zone euro, enclenchée en 2014, année marquant la sortie de récession du bloc monétaire, s’était accentuée après le « Grand Confinement » de 2020, avec un pic à près de 10% en glissement annuel au premier trimestre 2022. Le resserrement de la politique monétaire par la Banque centrale européenne, inédit par son ampleur et sa rapidité, semble avoir mis un coup d’arrêt à cette progression avec toutefois, à ce stade, des différences notables entre les pays
En France, le secteur du logement a subi de profondes mutations depuis deux décennies afin de répondre à l’évolution de la demande en faveur notamment de la rénovation et de l’entretien des bâtiments. Cette transformation s’est accélérée à partir de 2016 dans un contexte économique porteur, avec un marché de l’immobilier en croissance et des conditions financières particulièrement favorables (taux d’intérêt bas, peu de défaillances d’entreprises). Cependant, alors que le secteur va devoir continuer de s’adapter (i.e. interdiction progressive de la location des « passoires thermiques »), il fait face à une détérioration de son environnement. La remontée des taux et la hausse des défaillances d’entreprises pourraient compliquer, au moins à court terme, cette nouvelle adaptation.
La remontée significative des taux d’intérêt sur les emprunts hypothécaires des ménages américains a conduit à un assèchement du stock de logements anciens disponibles à la vente. Ce « gel » des ventes dans l’ancien a entraîné un report sur le neuf.
Au T3 2023, la croissance économique chinoise a rebondi à +1,3% en rythme trimestriel, après un très faible +0,5% au trimestre précédent. Elle s’est établie à +4,9% en glissement annuel (g.a.) contre +6,3% au T2 2023, mais cette baisse est due à des effets de base défavorables au T3. La croissance chinoise a atteint 5,2% en g.a. sur les trois premiers trimestres de 2023.
Après quelques hésitations, les autorités chinoises ont finalement multiplié les mesures de relance pendant l’été. Le léger redressement de la croissance économique récemment observé devrait se poursuivre au T4 2023. Cependant, l’action de la banque centrale et du gouvernement reste contrainte, prudente et mesurée, alors que les freins internes et externes pesant sur l’activité sont toujours puissants. Dans le secteur immobilier, même si de l’activité parvient à se stabiliser grâce aux mesures de soutien, elle devrait rester entravée par la fragilité financière des promoteurs et la faiblesse du sentiment des acheteurs
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