États-Unis : trajectoire divergente inédite des ventes de logements dans l’ancien et le neuf
La remontée significative des taux d’intérêt sur les emprunts hypothécaires des ménages américains – illustrée par un taux fixe à 30 ans à 7,9% au 30 octobre, soit un plus haut depuis 2000, selon la Mortgage Bankers Association (MBA), – a conduit à un assèchement du stock de logements anciens disponibles à la vente. La National Association of Realtors (NAR) l’estime à seulement 1,05 million en moyenne en 2023 (contre 2,2 millions entre 2010 et 2019). Les ménages sont, en effet, réticents à mettre en vente leur domicile, ce qui impliquerait qu’ils s’engagent dans une nouvelle acquisition et contractent un nouvel emprunt à des conditions de taux bien moins favorables.
Ce « gel » des ventes dans l’ancien a entraîné un report sur le neuf, conduisant à une divergence inédite, depuis la fin 2022, des deux indicateurs. En septembre 2023, les ventes de logements neufs (en moyenne mobile sur trois mois) sont, en effet, en hausse de 24% sur 1 an, tandis que les ventes dans l’ancien sont en baisse de près de 16%. Pour l’heure, en moyenne, en 2023, 1 logement neuf s’est vendu pour 6,2 logements dans l’ancien, contre 1 pour 10,9 en moyenne entre 2010 et 2019.
Ce dynamisme du marché du neuf s’est répercuté dans les données d’investissement résidentiel des comptes nationaux, en hausse de 1% t/t au T3 2023, mettant un terme à neuf trimestres consécutifs de contraction. Ce rebond ne devrait toutefois pas durer, l’impact de la remontée des taux d’intérêt sur la demande immobilière étant perceptible. En effet, l’indice MBA des demandes de prêts a atteint, en septembre dernier, un plus bas depuis 1996. Cela s’explique par la dégradation quasi continue de l’accessibilité de l’immobilier, apparente dans l’indice NAR associé depuis la première hausse de taux de la Fed en mars 2022. Les indicateurs d’offre sont également mal orientés : le sentiment des constructeurs est déprimé (indice NAHB à 64,5 en septembre), tandis que les mises en chantier et les permis de construire demeurent sur une tendance baissière.
