Notre indicateur de capacité d’achat immobilier montre l’évolution de la surface achetable maximale d’un ménage représentatif en France. Avant rebasage (T1 2000=100), il rapporte la capacité d’emprunt, exprimée en montant (calculée en fonction du revenu moyen par ménage, des taux fixes et de la durée moyenne des prêts), au prix des logements anciens au mètre carré. En régions, le pouvoir d’achat immobilier était, au deuxième trimestre 2022, sensiblement supérieur à sa moyenne 1990-2021 (+21%) ; en revanche, à Paris, où la moyenne de longue période tient compte de la bulle immobilière de 1990, qui avait mis à mal la capacité d’achat, celle-ci était quasiment égale à sa moyenne 1990-2021 (+2%).
Surface achetable moyenne des ménages en FrancePartant, en 1990, d’un niveau particulièrement dégradé (sommet de la bulle), la capacité d’achat immobilier a plus que doublé jusqu’en 1998 à Paris (+143%), du fait du dégonflement de la bulle (baisse des prix de 34%) mais aussi de la progression du revenu par ménage (+14% entre 1991 et 1998) et de l’allègement du coût du crédit (de 11% environ à 6%[1]). En régions, la hausse des prix observée sur la même période a absorbé une grande partie des effets positifs liés au revenu et aux conditions de crédit, de sorte que la capacité d’achat y a augmenté plus modérément, de 39% environ.
Entre 2000 et 2007, les diminutions de la capacité d’achat immobilier furent plus homogènes entre Paris et les régions du fait de hausses de prix comparables. Entre 2008 et 2020, les effets positifs de la poursuite de la baisse des taux et de l’allongement de la durée moyenne des prêts ont été presque totalement effacés par la hausse des prix à Paris (+69%), où la capacité d’achat a même reculé de 2,7%. Ces mêmes facteurs ont, au contraire, soutenu le pouvoir d’achat immobilier en province (+49,7%), où la progression des prix a, durant la même période, été limitée à +4,7%. Depuis 2020, la crise de la Covid-19 et les niveaux de prix rebattent les cartes : Paris perd de son attrait au profit de villes moyennes, que le confinement et les possibilités de télétravail ont rendu plus attrayantes. Les prix marquent le pas dans la capitale (+1,2% entre le T1 2020 et le T2 2022 contre +18,2% en province).
Dans un contexte de relative stabilité des conditions de crédit, le principal déterminant de l’évolution de la capacité d’achat a été l’écart entre la hausse du revenu par ménage (+7,2% au cours de la même période) et celle des prix des logements. Elle s’est donc redressée à Paris (+6,9%) et a, au contraire, reflué en régions (-8,5%) à partir d’un niveau record en 2020. Au cours des prochains trimestres, la répercussion de la hausse brutale des taux du marché obligataire depuis le début de 2022, sur les conditions des prêts bancaires, pourrait contribuer à un ajustement des prix de nature à en atténuer les effets sur la capacité d’achat immobilier des ménages français.
