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Économies avancées : prix de l’immobilier et risque de bulle

20/09/2022

Dans de nombreux pays développés, les prix de l’immobilier ont très fortement augmenté depuis la crise de la Covid-19. Aux États-Unis, ils ont bondi de 37% entre le 4e trimestre de 2019 et le 2e trimestre 2022. En Allemagne et au Royaume-Uni, la hausse est également importante avec, respectivement, +23,8% et +18,6% sur la même période. L’Italie (+7,4%) ou l’Espagne (+10,8%) sont davantage épargnés, tandis que la France (+14,1%) et le Japon (+15%) se trouvent dans des situations intermédiaires.

De telles augmentations de prix peuvent-elles se justifier au regard des fondamentaux ou s’apparentent-elles à une bulle immobilière ? Pour quantifier ce phénomène, la Réserve fédérale (Fed) de Dallas publie chaque trimestre un indice d’exubérance des prix de l’immobilier. Ce dernier calcule la différence entre les prix observés et un contrefactuel censé refléter la valeur intrinsèque des biens immobiliers (fair value), à partir des fondamentaux comme l’évolution démographique de chaque pays. La Fed indique que le marché peut être qualifié d’ « exubérant » si l’indice affiche une valeur positive durant cinq trimestres consécutifs. Parmi les grands pays de l’OCDE, quatre présentent un risque de bulle sur leur marché immobilier : les États-Unis, l’Allemagne, la France et le Royaume-Uni. Le risque semble particulièrement important en Allemagne où l’indice s’établit pour le 33e trimestre consécutif en territoire positif.

OCDE : indice d'exubérance immobilière au T2 2022

Depuis la fin 2021 (aux États-Unis, en Espagne) et début 2022 (en Allemagne, en France), l’indice tend à se replier. Dans le passé, une baisse de cet indice annonçait une baisse des prix de l’immobilier. Ce fut le cas au début des années 90 où l’indice de la Fed de Dallas s’est retourné dans la majorité des pays dès 1989, et que les prix immobiliers ont connu une contraction en 1990-1991. Un exemple encore plus marquant est celui de la crise financière de 2008 : dès 2005, l’indicateur de détection des bulles s’est retourné dans la plupart des pays alors que la bulle immobilière n’a éclaté qu’en 2007-2008. Rétrospectivement, il semble donc que cet indicateur fournisse un signal précurseur sur les excès de valorisation des biens immobiliers.

Si l’indice continue de se replier sur les prochains trimestres, il faut s’attendre à une correction des prix immobiliers. Ces derniers continuent de progresser jusqu’à présent (hausse moyenne de 3,1% t/t au T2 2022 dans les principaux pays de l’OCDE), et ce malgré la hausse des taux d’intérêt des nouveaux crédits à l’habitat et le resserrement des conditions d’octroi. Pour l’instant, les prix font donc toujours de la résistance mais jusqu’à quand ?

LES ÉCONOMISTES EXPERTS AYANT PARTICIPÉ À CET ARTICLE
Anthony Morlet-Lavidalie
Equipe : Economies OCDE